Hypotéka – hypotekárny úver – hypoúver

Hypotéka all inclusive

Pomôžem vám s nájdením optimálneho riešenia úverovania vašej nehnuteľnosti. Pri návrhu spôsobu financovania zohľadňujem technické špecifiká a metodiku jednotlivých bánk tak, aby sme dané riešenie vedeli aj realizovať. Hypotéka musí byť teda realizovateľná z pohľadu metodiky konkrétnej banky.

Následne vyhotovujem tabuľku celkovej preplatenosti (preplatenie na úrokoch, poplatok za spracovanie, poplatok za vedenie účtu a náklady na znalecký posudok i kolky na katastri) za zvolené obdobie fixácie. Pri hypotéke nie je až tak dôležitá výška splátky, ako jej vnútorné rozdelenie t.j. koľko zo splátky ide na splácanie úroku a koľko na splácanie istiny.

hypotéka - celková preplatenosť

Navyše k tomu

  • budem vás zastupovať pri celom procesom vybavovania hypotéky
  • zastreším komunikáciu s bankou ako aj realitnou kanceláriou
  • skompletizujem požadované dokumenty na podanie žiadosti
  • môj advokát v prípade potreby na moje náklady zabezpečí právny servis (vypracovanie alebo kontrola kúpnych zmlúv)
  • priebežné informovanie o stave hypotéky
  • v prípade potreby zabezpečím súdneho znalca na ohodnotenie nehnuteľnosti
  • po dohode s vami zanesiem záložné a kúpne zmluvy na kataster
  • celý čas som pre vás spolu s asistentkou k dispozícii na telefóne alebo emaile (aj počas víkendov)
  • poradím vám pri výbere poistenia nehnuteľnosti a potvrdíme vinkulačné tlačivá

 

Najlepšia hypotéka – najprv spôsob ako a až potom cena

Niet pochýb o tom, že úroková sadzba je veľmi dôležitý paramater, avšak ten hovorí len o tom, koľko klient preplatí na úrokoch. Podľa môjho názoru je správne hovoriť  o celkovej preplatenosti úveru, ktorá zahŕňa okrem zaplatených úrokov aj poplatok za vedenie účtu, poplatok za spracovanie, náklady na znalecký posudok a kolky na katastri.

Vyššie spomínaná celková preplatenosť úveru je dôležitá, ale ešte dôležitejšie je poznať metodiku hypoték jednotlivých bánk. Pre lepšie pochopenie uvediem príklady. Len jediná banka na trhu je schopná vám schváliť 90% financovanie aj na nehnuteľnosť v dedine, niektoré banky považujú za začiatok fixácie dátum podpisu úveru, iné dátum prvého čerpania, iba jedna banka vám vie dať bezúčelovú hypotéku až do 90% LTV, štyri banky akceptujú príjem v inej mene ako euro, len v jedinej banke viete dávať mimoriadnu splátku každý mesiac priamo do istiny. A tak by som mohol pokračovať. Najpodstatnejšie je teda nájsť spôsob ako a až potom pozerať na cenu úveru.

 

Špecifiká pri hypotékach podľa ich účelu

Hypotéka na byt (kúpa bytu)

Pri hypotéke na nadobudnutie nehnuteľnosti je nutné pri bankách sledovať niekoľko parametrov:

  • či v danej lokalite dokážete dostať vami požadované % financovania (LTV) a ako viete dofinancovať zvyšok kúpnej ceny
  • pri kúpe bytu od developera v tzv. developerskom projekte je dôležité vedieť, či banka považuje za začiatok fixácie úrokovej sadzby podpis úverových zmlúv alebo dátum prvého čerpania peňazí
  • či sa zhoduje kúpna cena od developera s cenou, ktorú akceptuje banka ako hodnota zabezpečenia
  • v prípade, že kupujete neprerobený byt alebo holobyt, je obrovskou výhodou, keď hypotékou viete financovať aj rekonštrukciu
  • celkovú preplatenosť hypotéky za obdobie fixácie

 

Hypotéka na dom alebo chatu (výstavba nehnuteľnosti)

Hypotéka na výstavbu nehnuteľnosti, či je to už rodinný dom alebo chata, má svoje špecifiká, ktoré sú z môjho pohľadu dôležitejšie ako úrok, za ktorý úver dostanete. Preto je nutné vedieť odpovede na nasledovné otázky:

  • aké percento financovania (LTV) poskytuje banka v lokalite, v ktorej staviate?
  • vie vôbec banka financovať výstavbu pokiaľ podľa územného plánu postavíte chatu?
  • stanovuje výšku tranží banka pri schvaľovaní alebo je výška tranží voľná a viete ich prispôsobiť podľa procesu výstavby?
  • dokáže poskytnúť banka hypotéku aj výstavbu drevodomu?
  • dokladujete proces výstavby fotkami alebo musí prísť znalec banky?
  • aká je pravdepodobnosť, že vám banka skreše pri schvaľovaní budúcu hodnotu nehnuteľnosti a tým pádom vám zníži aj výšku úveru?
  • vie banka poskytnúť v niektorej z tranží väčší objem financií ako je aktuálna hodnota zakladanej nehnuteľnosti?
  • akceptuje banka prístupovú cestu k pozemku?
  • ak zakladáte viac nehnuteľností, aký bude poplatok za vyňatie jednej z nich z úverovej zmluvy?
  • platíte pri rozčerpanom úvere len úroky z načerpanej sumy alebo už splátku z celkovej výšky úveru?
  • aká je celková preplatenosť hypotéky za obdobie fixácie?

 

Hypotéka na pozemok (kúpa pozemku)

Hypotéka na pozemok patrí medzi najnáročnejšie hypotéky z pohľadu použitia vlastných zdrojov, keďže banky štandardne poskytujú financovanie vo výške okolo 60-70%. Preto je dobré vedieť nasledovné špecifiká:

  • maximálne % financovania (LTV) banka poskytne v danej lokalite na kúpu pozemku
  • požiadavky banky na prístupovú cestu k pozemku a prípojky vody, plynu i elektriny na pozemku
  • celková preplatenosť úveru za odbobie fixácie

 

Americká hypotéka (bezúčelová hypotéka)

Americká alebo tzv. bezúčelová hypotéka je výborným nástrojom, pokiaľ potrebujete použiť finančné prostriedky z hypotéky na účel, ktorý nechcete banke konkretizovať. Viete ňou financovať kúpu chaty, rekonštrukciu nehnuteľnosti, kúpu pozemku či auta alebo na hocijaký iný účel. Aj tu sú však medzi bankami veľké rozdiely. Čo potrebujete vedieť?

  • aká je maximálna doba splácania?
  • dáva banka prirážku k úrokovej sadzbe kvôli tomu, že nie je uvedený účel na hypotéke?
  • aké maximálne percento financovania (LTV) dokáže daná banka poskytnúť pri americkej hypotéke?
  • aká je celková preplatenosť za obdobie fixácie?