Prečo nie je jedno, v ktorej banke riešite hypotéku na developerský projekt

Finančnému poradenstvu a sprostredkovaniu sa venujem vyše 10 rokov. Klientom pomáham pri optimálnom výbere a nastavení finančných produktov. Okrem toho sa venujem aj analytickej činnosti a tvorbe porovnávacích nástrojov.

developersky projekt

Posledné roky zažívame na Slovensku hypotekárny boom, trh s nehnuteľnosti beží na maximálnych otáčkach, veľa sa kupuje/predáva ale aj stavia. Na ľahkú dostupnosť bývania, ktoré je ešte len vo výstavbe sa používa developerský projekt.

Čo je developerský projekt?

Predstavte si situáciu. Stavebno obchodná firma (developer) stavia bytový dom s určitým počtom bytov, ktoré chce predať. Ľuďom sa byty páčia, ale málokto disponuje takou hotovosťou, aby si bol schopný kúpiť byt za „cash“. Nastáva problém, keďže banka vám dá hypotéku len vtedy, ak založíte nehnuteľnosť. A vy nehnuteľnosť založiť neviete, pretože ešte ani len nestojí. Začarovaný kruh. A toto presne rieši developerský projekt.

V jednoduchosti môžeme povedať, že sa jedná o vzájomnú dohodu (zmluvu) medzi developerom a bankou o tom, že banka na základe projektovej dokumentácie, ktorú obdrží od developera dokáže poskytnúť hypotéku záujemcom už vo fáze výstavby, ba dokonca ešte pred ňou. Táto dohoda prináša výhody všetkým zúčastneným stranám. Ľudia si vedia kúpiť byt, banka má nových klientov a developer nemusí stavať len za vlastné penazie, keďže banka dokáže uvoľňovať peniaze z hypoték klientov postupne.

V súčasnej dobe spolupracujú na takýchto developerských projektoch najväčšie banky a to Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatra banka, ČSOB a Unicredit banka. Je zaužívaným pravidlom, že banka poskytne na takýto projekt zľavu zo spracovateľského poplatku čí zľavu z úrokovej sadzby. Toto majú banky spoločné, ale je jeden veľmi dôležitý parameter úveru, ktorý majú tieto banky vyriešený rôznym spôsobom.

 

Dvojaký začiatok fixácie

Začiatok fixácie je dátum, ktorý hovorí o tom, kedy sa reálne klientovi spúšťa fixácia úrokovej sadzby. Slovenská sporiteľňa a ČSOB počítajú ako začiatok fixácie dátum podpisu úverovej zmluvy, kým Tatra banka, VÚB a Unicredit považujú za začiatok fixácie dátum prvého čerpania peňazí. A toto môže byť pri developerských projektoch veľký problém.

Niektoré developerské projekty sú nastavené tak, že na začiatku stačí zaplatiť 10 alebo 20% a zvyšok až po kolaudácii, ktorá niekedy býva až o 18-24 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy. To znamená, že ak klient vyplatí týchto 10-20% v hotovosti a podpíše úverové zmluvy s dnešnými podmienkami (napr. 1,5% pri 5 r. fixácii), tak v prípade Slovenskej sporiteľne a ČSOB mu môže ubehnúť aj tretina fixácie len tak! A v čase načerpania peňazí mu ostane fixovaný úrok už len 3 alebo 3,5 roka, aj keď má fixáciu 5 rokov. Toto je ten najkatastrofickejší scenár.

Pokiaľ je však developerský projekt štruktúrovaný tak, že hypotéka sa čerpá postupne (v tranžiach), rozdiel medzi bankami nebude až taký markantný, nakoľko zvyšné tri banky spustia začiatok fixácie pri uvoľnení prvej tranže. Každopádne je dôležité túto informáciu mať.

 

Dohodnite si nezáväznú konzultáciu vašej hypotéky

Zadajte mi váš email alebo telefónne číslo a ja sa vám ozvem:

 

Komentáre